Cuando un inquilino deja de pagar la renta, el arrendador se enfrenta a una de las situaciones más delicadas en el marco de un contrato de arrendamiento. El proceso de desahucio por falta de pago es el mecanismo legal previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para recuperar la posesión de la vivienda, pero también implica una serie de garantías para ambas partes.
A continuación vamos a explicarte cómo funciona este procedimiento, qué derechos tiene el arrendador y cuáles son las posibilidades del inquilino.
¿Qué se entiende por desahucio por falta de pago?
El desahucio por falta de pago es un procedimiento judicial mediante el cual el propietario (arrendador) solicita la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la posesión del inmueble porque el inquilino (arrendatario) ha dejado de abonar la renta mensual o cantidades asimiladas pactadas (suministros, comunidad, IBI…).
¿Cuándo puede iniciarse el proceso?
El arrendador puede iniciar el proceso de desahucio cuando el inquilino haya dejado de abonar alguna de las siguientes cantidades:
- Rentas mensuales de alquiler.
- Suministros si se ha pactado en contrato que corresponden al inquilino.
- Cantidades asimiladas a la renta, como por ejemplo gastos de comunidad o IBI si así se ha pactado expresamente.
Basta un solo impago vencido y exigible para que el propietario esté legitimado a actuar.
Ahora bien, desde el 3 de abril de 2025 el arrendador no puede acudir directamente al juzgado: la LO 1/2025 impone la obligación de intentar previamente un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC), como explicaremos a continuación. Mientras no se acredite ese intento, la demanda será inadmitida.
Requerimiento previo y posibilidad de enervación
-
El nuevo intento extrajudicial obligatorio
El propietario debe elegir uno de los MASC reconocidos: mediación, conciliación notarial, negociación asistida o, la más habitual, Oferta Vinculante Confidencial (OVC). Con la OVC se remite un burofax certificado proponiendo el pago o la entrega voluntaria.
- Plazo mínimo de espera: 30 días naturales desde la recepción del burofax.
- Si se opta por mediación o conciliación formal, el límite es de tres meses.
La demanda deberá incorporar el justificante del MASC, sin revelar el contenido confidencial de la oferta.
-
La enervación del desahucio
El artículo 22.4 LEC permite al inquilino pagar la deuda y conservar la vivienda siempre que no haya enervado antes durante el mismo contrato.
Presentación de la demanda
Transcurrido el plazo del MASC sin acuerdo, el arrendador presenta demanda de juicio verbal ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble. Debe ir firmada por abogado y procurador y acompañarse, al menos, de:
- Contrato de arrendamiento.
- Justificantes del impago (recibos, transferencias rechazadas…).
- Acreditación del MASC (burofax, acta de mediación, etc.).
La LEC permite acumular la reclamación de rentas vencidas y las que se sigan devengando hasta la entrega efectiva de llaves. Por lo que en la demanda deberá solicitarse tanto la resolución del contrato y el desalojo, como el pago de las cantidades adeudadas.
Requerimiento judicial y plazo para oponerse o pagar
Admitida la demanda, el juzgado dicta decreto de señalamiento fijando de antemano:
- Fecha del juicio (solo si el inquilino se opone).
- Fecha de lanzamiento (desalojo) para el caso de inacción.
El inquilino dispone de 10 días hábiles para:
- Oponerse con abogado y procurador.
- Solicitar justicia gratuita (suspende el plazo hasta su resolución).
Si no hace nada, se dicta auto de desahucio y el lanzamiento queda firme.
El lanzamiento: ¿cuándo se ejecuta el desahucio?
El lanzamiento es practicado por la comisión judicial, a menudo con un cerrajero, en la fecha señalada.
El juzgado debe comunicar a Servicios Sociales la existencia de familias vulnerables. Si se acredita vulnerabilidad, el lanzamiento puede aplazarse hasta dos meses (cuatro si el arrendador es gran tenedor).
Derechos del arrendador
- Resolver el contrato por impago.
- Reclamar rentas e intereses acumuladas y futuras: El arrendador puede exigir el pago de todas las cantidades vencidas, así como de aquellas que sigan devengándose hasta que el inmueble sea entregado.
- Solicitar daños y perjuicios si existen desperfectos. Además de recuperar la posesión y las rentas, el arrendador puede reclamar indemnización si el inquilino ha causado deterioros más allá del uso normal, lo cual puede derivar en una reclamación adicional, independiente del desahucio.
- Embargar bienes del inquilino en ejecución si no paga tras sentencia: Si el inquilino no abona voluntariamente la deuda en los 20 días hábiles siguientes a la resolución firme, el arrendador puede iniciar una demanda ejecutiva para embargar sus bienes, cuentas bancarias, nóminas o devoluciones tributarias.
- Ejecutar un acuerdo extrajudicial incumplido sin necesidad de nuevo juicio. Si el conflicto se resolvió mediante un MASC y el acuerdo fue recogido en escritura pública o documento con fuerza ejecutiva, el arrendador podrá acudir directamente a la vía de ejecución forzosa si el inquilino incumple, sin tener que interponer una nueva demanda de desahucio.
Derechos del inquilino
- Ser notificado personalmente: El inquilino tiene derecho a ser informado de la demanda judicial de forma personal en el domicilio arrendado o en aquel que figure en el contrato. Si no se le localiza, el juzgado debe agotar otras vías (consultas a Seguridad Social, AEAT o Policía). Solo si todas ellas fallan se permite la notificación por edictos en el Tablón Edictal Judicial Único. Una notificación defectuosa puede provocar la nulidad de actuaciones si ha impedido al inquilino ejercer su defensa
- Enervar el desahucio pagando la deuda si reúne los requisitos.
- Solicitar justicia gratuita. Si el inquilino carece de medios económicos suficientes, puede solicitar asistencia jurídica gratuita, que incluye abogado, procurador y peritos si es necesario. La solicitud debe presentarse en el plazo de 3 días hábiles desde la notificación de la demanda. En ese caso, se suspende el proceso hasta que se resuelva la petición
- Oponerse en juicio verbal: El inquilino dispone de 10 días hábiles desde la notificación para presentar escrito de oposición, con abogado y procurador, si considera que la demanda no es procedente. Entre las causas más habituales de oposición se encuentran:
- Haber pagado total o parcialmente la deuda.
- Existencia de errores en la cantidad reclamada.
- Compensaciones por gastos que correspondían al arrendador.
- Irregularidades en la notificación, el requerimiento previo o el contrato.
Si se opone, el juzgado señalará juicio verbal donde ambas partes expondrán sus argumentos.
- Intervención de Servicios Sociales en supuestos de vulnerabilidad: Cuando en la vivienda existan menores, personas dependientes, con discapacidad o en riesgo de exclusión social, el juzgado tiene la obligación de notificar a los servicios sociales.
- Conocer la fecha de lanzamiento desde el primer momento. La fecha del desahucio se fija en el decreto de admisión de la demanda. Esto permite al inquilino prever el desalojo con antelación, buscar una solución habitacional, negociar con el arrendador o entregar las llaves voluntariamente.
En conclusión, el proceso de desahucio por falta de pago es una herramienta legal eficaz para que el arrendador recupere su vivienda y las rentas adeudadas cuando el inquilino incumple sus obligaciones. Sin embargo, no se trata de un procedimiento automático ni inmediato: la ley exige seguir una serie de pasos estrictos que garantizan los derechos de ambas partes.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, se ha reforzado la necesidad de agotar primero las vías extrajudiciales de solución de conflictos mediante MASC antes de acudir a los tribunales.
Conocer bien cada fase del procedimiento y contar con el asesoramiento adecuado es esencial para que cualquier actuación se desarrolle con seguridad jurídica, eficacia y respeto a los derechos fundamentales.