El contrato de alquiler de una vivienda en España está regulado por normas que buscan el equilibrio entre los derechos y obligaciones de inquilinos y arrendadores. Aunque muchas personas lo consideran un acuerdo sencillo, lo cierto es que implica importantes consecuencias legales.
En este artículo vamos a explicarte cuáles son los derechos y deberes que tiene cada parte en un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
¿Qué ley regula los contratos de alquiler en España?
Los alquileres urbanos en España están regulados principalmente por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La LAU distingue entre alquileres de vivienda habitual (artículo 2 de la LAU), que son los que analizamos en este artículo, y los de uso distinto del de vivienda, como locales u oficinas.
Derechos del inquilino
-
Derecho a la duración mínima del contrato
Si el arrendador es una persona física, la duración mínima del contrato será de cinco años. Si es persona jurídica, será de siete años. Así lo establece el artículo 9.1 de la LAU. Si el contrato se firma por un plazo inferior, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo automáticamente hasta alcanzar esa duración mínima, salvo que manifieste su voluntad de no renovarlo.
Además, si no se denuncia el contrato al término de esos cinco o siete años, se prorroga tácitamente por periodos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendador o arrendatario notifiquen la no renovación con cuatro y dos meses de antelación, respectivamente.
El arrendador solo podrá recuperar la vivienda antes del plazo mínimo si necesita ocuparla él o sus familiares de primer grado, siempre que lo haya hecho constar expresamente en el contrato y lo notifique con dos meses de antelación, siempre que se trate de una persona física (artículo 9.3 LAU).
-
Derecho a la fianza limitada y su devolución
El artículo 36 de la LAU obliga a entregar una fianza de una mensualidad para los contratos de vivienda.
Al finalizar el contrato, la fianza deberá devolverse en el plazo de un mes, y si no se hace, generará intereses legales. El arrendador solo podrá retenerla si existen daños en la vivienda o deudas pendientes, debidamente justificadas.
-
Derecho al uso pacífico de la vivienda
El inquilino tiene derecho a utilizar la vivienda de forma exclusiva y pacífica, lo que implica que el arrendador no puede entrar en la vivienda sin consentimiento. La entrada no autorizada podría constituir un delito de allanamiento de morada.
-
Derecho a que se realicen reparaciones esenciales
El artículo 21.1 de la LAU impone al arrendador la obligación de mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad. Esto incluye reparaciones estructurales, instalaciones de electricidad, agua o calefacción, siempre que el daño no haya sido causado por el inquilino.
-
Derecho a desistir del contrato
Transcurridos los primeros seis meses, el inquilino podrá desistir del contrato si lo notifica al arrendador con al menos 30 días de antelación (artículo 11 de la LAU). El contrato podrá prever una indemnización proporcional por cada mes de contrato no cumplido, hasta un máximo de una mensualidad por año faltante.
-
Derecho a la subrogación
En caso de fallecimiento del inquilino, podrán subrogarse en el contrato determinadas personas si convivían con él en la vivienda habitual: el cónyuge no separado, la pareja de hecho inscrita, los hijos, ascendientes, hermanos u otras personas dependientes (artículo 16 de la LAU). Es necesario comunicarlo al arrendador en el plazo de tres meses desde el fallecimiento.
-
Derecho a un contrato por escrito
Todo inquilino tiene derecho a exigir un contrato por escrito que refleje la duración, renta, condiciones y responsabilidades.
Obligaciones del inquilino
-
Pagar la renta puntualmente
El artículo 17.2 de la LAU establece que la renta debe abonarse mensualmente, dentro de los primeros siete días del mes, salvo pacto distinto.
-
Cuidar la vivienda y evitar daños
El arrendatario debe usar la vivienda de forma diligente, asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal, y no puede realizar obras que modifiquen la configuración sin consentimiento expreso (artículo 23 de la LAU). De hacerlo, el arrendador podrá exigir el restablecimiento del estado anterior o la resolución del contrato.
-
Notificar incidencias
Tiene la obligación de informar al arrendador sobre los daños estructurales o averías que no pueda reparar, para evitar que se agraven. Si no lo hace, podrá ser responsable de los daños derivados.
-
Respetar la convivencia
Debe cumplir las normas de convivencia de la comunidad: no generar ruidos excesivos, no alterar el uso del inmueble, ni realizar actividades prohibidas por el contrato o por la ley.
Derechos del arrendador
-
Derecho a recibir la renta
El arrendador tiene derecho a percibir la renta en tiempo y forma. Si el inquilino no paga, puede iniciar un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago. Si quieres saber cómo se tramita este, te recomendamos leer nuestro artículo: “Proceso de desahucio por falta de pago: derechos del arrendador y del inquilino”.
-
Derecho a actualizar la renta
Puede actualizar la renta una vez al año si así se ha pactado en el contrato (artículo 18 de la LAU). Si no se pacta, no se puede actualizar.
-
Derecho a recuperar la vivienda
En caso de tratarse de una persona física, puede recuperar la vivienda, una vez transcurrido un año de contrato, si la necesita para uso propio o de familiares, pero esta posibilidad debe estar recogida en el contrato y notificarse con al menos dos meses de antelación (artículo 9.3 de la LAU).
-
Derecho a resolver el contrato
El arrendador podrá resolver el contrato de forma anticipada en caso de impago de la renta, subarriendo no consentido, realización de daños graves, obras no autorizadas, o actividades molestas o ilícitas en la vivienda (artículo 27.2 de la LAU).
-
Derecho a la conservación del inmueble
Finalizado el contrato, el arrendador tiene derecho a recibir la vivienda en buen estado, descontando el uso normal. En caso contrario, podrá retener la fianza o reclamar judicialmente por los daños ocasionados.
Obligaciones del arrendador
-
Entregar la vivienda en condiciones habitables
Desde el inicio del contrato, el arrendador debe garantizar que la vivienda es habitable, es decir, que cumple los requisitos mínimos de seguridad, salubridad, ventilación, instalaciones básicas, etc.
-
Realizar reparaciones necesarias
Está obligado a realizar las reparaciones esenciales que no sean imputables al inquilino. Si no lo hace, el inquilino podría hacerlas por su cuenta y reclamar el coste, siempre que se trate de reparaciones urgentes y lo haya notificado previamente.
-
Respetar la intimidad del inquilino
Durante la vigencia del contrato, no puede entrar sin consentimiento a la vivienda. Solo podrá hacerlo con autorización o en caso de emergencia. El incumplimiento puede acarrear consecuencias civiles o incluso penales.
-
Cumplimiento de obligaciones fiscales
El arrendador está obligado a declarar los ingresos por el alquiler en su declaración de la renta (IRPF) y, en su caso, depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente.
En conclusión, el contrato de alquiler no es un simple acuerdo privado, sino un compromiso legal con derechos y obligaciones precisos para ambas partes. El inquilino tiene garantizado su derecho a una vivienda habitable, a una duración mínima del contrato, y a disfrutarla sin intromisiones, mientras que el arrendador puede exigir el pago puntual, conservar su propiedad y, cumpliendo los requisitos, recuperar la vivienda si lo necesita.
Conocer bien estos aspectos legales es esencial para evitar conflictos y garantizar una relación arrendaticia justa. Si te enfrentas a un problema relacionado con tu contrato de arrendamiento, consultar con un abogado especializado en arrendamientos urbanos puede marcar la diferencia.