Cómo reclamar vicios ocultos en la compraventa de una vivienda

Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes —y costosas— en la vida de cualquier persona. Sin embargo, lo que a simple vista parece una buena compra puede esconder problemas serios que no se detectan durante las visitas previas o en el momento de firmar. Nos referimos a los vicios ocultos. 

En este artículo vamos a explicarte qué se considera legalmente un vicio oculto, cómo se diferencia de un desperfecto visible y qué pasos debes seguir si, una vez instalada la propiedad, empiezan a aparecer grietas, humedades, fallos estructurales o defectos técnicos que no habías visto al comprar.

¿Qué es un vicio oculto y qué lo diferencia de un simple desperfecto?

En el marco de la compraventa de una vivienda, los vicios ocultos son defectos graves que ya existían en el momento de la transmisión, pero que no eran visibles ni detectables mediante una inspección ordinaria. Su regulación se encuentra en los artículos 1484 a 1490 del Código Civil.

A diferencia de un desperfecto superficial o evidente (por ejemplo, una baldosa rota o una mancha visible), los vicios ocultos requieren conocimientos técnicos o tiempo de uso para manifestarse, y afectan de forma sustancial a la habitabilidad, la funcionalidad o la seguridad de la vivienda.

Por tanto, para que un defecto pueda ser considerado legalmente un vicio oculto y dar lugar a una reclamación, deben concurrir los siguientes requisitos:

1. Existencia previa al contrato: El defecto debe haber existido en el inmueble antes de la firma del contrato de compraventa o, como máximo, en el momento de la entrega. No basta con que aparezca después: hay que probar que ya estaba presente aunque no fuera visible. Por ejemplo, una filtración que se manifiesta tres meses después de la compra, pero que un perito demuestra que existía bajo el revestimiento en el momento de la venta.
2. Gravedad suficiente: No todos los defectos dan derecho a reclamar. Solo se consideran vicios ocultos aquellos que inutilizan total o parcialmente la vivienda para el fin al que se destina (vivir en ella), o que disminuyen su valor de forma relevante. Esto incluye, por ejemplo, humedades estructurales, instalaciones eléctricas defectuosas con riesgo para la seguridad, aluminosis, etc.
3. Ocultación objetiva: El defecto no debe ser aparente ni detectable con una revisión normal hecha por un comprador medio. Esto implica que no basta con que el comprador no lo viera, sino que debe tratarse de un daño que razonablemente no podía haber descubierto sin conocimientos técnicos específicos o sin desmontar elementos constructivos. Si era evidente, no se considerará oculto.
4. Buena fe del comprador: El comprador debe desconocer la existencia del vicio y no haber actuado con negligencia en su inspección. La buena fe implica haber actuado con diligencia sin detectar el defecto, y no haberlo conocido ni directa ni indirectamente.

Requisitos procesales y probatorios para que la reclamación prospere

Para que una reclamación por vicios ocultos sea estimada por los tribunales, no basta con la mera sospecha o manifestación de un defecto: es imprescindible acreditar de forma rigurosa la existencia del vicio, su ocultación, su gravedad y su vinculación temporal con el momento de la compraventa:

1. Prueba pericial exhaustiva: Un informe técnico suscrito por arquitecto o aparejador resulta casi imprescindible: vincula la patología a una causa anterior a la venta y valora el coste de reparación. Complementan el dictamen fotografías datadas, actas de la comunidad o facturas de obras anteriores. No basta con que el defecto exista tras la compra: es esencial demostrar que ya estaba presente en el momento de la entrega del inmueble o antes de la firma de la escritura. 
2. Demostración del carácter oculto: La jurisprudencia descarta la acción si el defecto era visible o si el comprador, por su profesión (constructor, técnico), debía detectarlo. El perito debe explicar por qué la inspección ordinaria no revelaba la grieta estructural o la aluminosis.                                                      Además, si el comprador es un profesional del sector inmobiliario, de la construcción o de la arquitectura, se presume que tenía capacidad técnica para detectar ciertos defectos. Por eso, el informe pericial debe explicar por qué la grieta, humedad o defecto estructural no era apreciable a simple vista o por qué no pudo ser detectado razonablemente.
3. Mala fe del vendedor: Aunque el CC impone al vendedor la obligación de responder incluso si desconocía el defecto, la situación se agrava si se demuestra que lo conocía y lo ocultó deliberadamente. En esos casos, además de la resolución del contrato (acción redhibitoria) o la rebaja del precio (acción quanti minoris), el comprador puede reclamar una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Plazos para reclamar por vicios ocultos

El plazo para reclamar varía según se trate de una vivienda de segunda mano o de obra nueva:

1. Viviendas de segunda mano

Si has comprado una vivienda que ya ha tenido anteriores propietarios, dispones de seis meses desde que se te entregó la vivienda para reclamar si aparecen vicios ocultos.

Y ese plazo no se puede interrumpir ni ampliar, ni aunque intentes negociar o enviar burofaxes: si pasan los seis meses sin presentar demanda o iniciar una mediación formal, pierdes el derecho a reclamar por esta vía.

Para que la reclamación sea válida, deberás demostrar dos cosas esenciales:

• Que el defecto estaba oculto: es decir, que no podía detectarse razonablemente con una visita normal o sin conocimientos técnicos específicos.
• Que ya existía antes de la compra, aunque se haya manifestado después.

2. Viviendas de nueva construcción

Si la vivienda que has comprado es de obra nueva, se aplica además lo que establece la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que protege al comprador frente a determinados defectos según su gravedad. Esta ley fija tres plazos de garantía:

• Un año para defectos menores de acabado, como fallos en la pintura, azulejos mal colocados o carpintería mal rematada.
• Tres años si los defectos afectan a la habitabilidad de la vivienda, como humedades, filtraciones, mala ventilación o instalaciones que no funcionan bien.
• Diez años para problemas más graves que afecten a la estructura del edificio, como grietas profundas, hundimientos o fallos en los cimientos.

Estos plazos empiezan a contar desde la entrega del edificio o de la vivienda. Pero hay un detalle importante: una vez que aparece el daño, dispones de dos años para reclamar legalmente. Por eso, aunque el daño se manifieste dentro del plazo de garantía, si dejas pasar esos dos años sin actuar, ya no podrás exigir responsabilidad.

¿Qué puedes exigir si descubres un vicio oculto?

Si consigues demostrar que tu vivienda tiene un vicio oculto, la ley te permite ejercer diferentes acciones para proteger tus derechos como comprador:

• Acción redhibitoria: Se utiliza cuando el defecto es tan grave que la vivienda no puede utilizarse para vivir o requeriría una inversión desproporcionada para ponerla en condiciones adecuadas. Si el juez estima esta acción, el contrato se considera anulado, como si nunca hubiera existido, y el vendedor debe devolverte el precio pagado más los intereses legales. A cambio, tú debes devolver la vivienda en el estado en que se encuentre.

• Acción quanti minoris: Permite que el comprador mantenga la propiedad de la vivienda, pero con una compensación económica equivalente al coste de las reparaciones necesarias para subsanar el defecto oculto. Es decir, el vendedor debe devolverte parte del precio pagado, en proporción al perjuicio causado por el vicio.
• Indemnización por daños y perjuicios: Si el vendedor actuó de mala fe, es decir, sabía del problema y lo ocultó intencionadamente para cerrar la venta, la ley permite reclamar una indemnización adicional. Además de anular el contrato o pedir una rebaja, puedes exigir que el vendedor te compense por todos los daños sufridos, como el coste del informe pericial técnico o los gastos de mudanza o alojamiento temporal.

¿Qué hacer si descubres vicios ocultos en tu nueva vivienda?

Si tras la compra de una vivienda aparecen defectos que no se veían a simple vista y que resultan graves, es importante que actúes rápido:

1. Solicita un informe pericial lo antes posible

En cuanto detectes un problema que podría ser un vicio oculto (como humedades, grietas, fallos eléctricos o estructurales) encarga una inspección técnica a un perito cualificado (arquitecto, aparejador o ingeniero). Este informe será fundamental para demostrar: que el defecto existía antes de la compraventa, que no era visible o detectable por el comprador medio, que afecta al uso o valor de la vivienda y cuánto costará repararlo.

2. Notifica formalmente al vendedor

Con el informe técnico en mano, debes comunicar al vendedor, de forma clara y con prueba de recepción, que has detectado un vicio oculto y que vas a reclamar. Para ello, lo más seguro es enviar un burofax con acuse de recibo, en el que incluyas:

• • Una descripción del defecto.
  • Un resumen o extracto del informe pericial.
  • El importe estimado de reparación.
  • Tu intención de reclamar legalmente si no hay acuerdo.

3. Acude a un procedimiento extrajudicial obligatorio (MASC)

Desde el 3 de abril de 2025, según la Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del servicio público de Justicia, es obligatorio intentar una solución extrajudicial del conflicto antes de presentar una demanda judicial.: Este paso se conoce como MASC (Medio Adecuado de Solución de Controversias), y puede consistir en una mediación con el vendedor, una conciliación notarial o una negociación asistida por un profesional, entre otros. Sin este intento previo, el juzgado no admitirá la demanda. Por eso, asegúrate de dejar constancia escrita de que has intentado resolver el conflicto por esta vía, o bien de que la otra parte se ha negado a participar.

4. Presenta demanda judicial si no hay acuerdo 

Si el vendedor no responde, no acepta tu reclamación o no se alcanza un acuerdo tras el intento de mediación, el siguiente paso es acudir a los tribunales. La demanda deberá presentarse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra la vivienda o del domicilio del vendedor. Deberás acompañarla de:

• El informe pericial.
• Las comunicaciones previas con el vendedor.
• La documentación de la compraventa.
• La prueba de intento del MASC.

 

En conclusión, detectar vicio oculto en una vivienda recién adquirida puede ser frustrante, pero no estás desprotegido. La ley reconoce tu derecho a reclamar siempre que el defecto reúna las condiciones exigidas: que sea grave, que ya existiera antes de la compraventa, que no fuera visible y que tú, como comprador, hayas actuado de buena fe. Con un informe pericial adecuado, una comunicación formal y un intento válido de resolución extrajudicial, podrás exigir judicialmente la devolución del precio, una rebaja proporcional o incluso una indemnización por los perjuicios sufridos.